素人の不動産売却の実例【中古マンション】

お金・銀行・証券
Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

まいどー双子とーちゃんです

今日は私がFPもどきで関わっている

両親所有のマンションが売却に至ったので

その過程での学びを共有したいと思います

誰かのお役立ちになれる情報をお伝えできたらと思います

それでは早速いってみましょーう

物件の状況

  • 近畿圏の郊外
  • 築20年超のRCマンション
  • 4LDK(約80㎡)
  • ローン残債1000万以上有
  • 最寄り駅からバス圏内でお世辞にも便が良いとは言えない

大体こんな状況でした

両親は現在別宅に住んでおり、こちらは賃貸として長らく貸し出していました

今回売却するに至った経緯としては長く借りていただいていた賃貸者が退去してしまったこと

老後の収入源としても考えていたそうですが

私以上に知識のない両親、FPもどきで話している際にも

不動産の「管理」についても管理会社に任せっぱなしな点

現宅のローンとの2重払いで賃貸の借り手がいなくなる負担増の点は指摘していました

今回の退去が大きな後押しとなり

リスクを考えた結果、売却を選択したそうです

販売活動結果について

営業ですので結果が大事です

結論としては以下のような感じです

  • 活動期間:2021年5月~2021年8月(実売り出し期間:約3か月)
  • 売却価格:当初売り出し価格より50万以下の値下げ = ほぼ上限価格近く
  • 相場価格との比較:100万ほど高値(感覚ですが)
  • ローン残消せてかつ、売却益が出る状態

個人情報なので開示しずらく恐縮ですが文字にするとこんな感じです

たまたま上手くいったのが本音なのですが

それでも上手くいくための対策は打っていたので結びついたと良いように解釈してます(笑)

何事も“事前準備”が大事 -市場価格の把握-

なにをするにも事前準備が大切です

不動産屋を探すよりも何よりもまず

自分自身で「相場の把握」をしておくに越したことはありません

把握の仕方はそれぞれあるかと思いますが、

「REINS Market Information」が使えるかと思います

成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト

REINS Market Information

不動産関連で少しかじったことがある人ならご存じの“レインズ”

現在売り出し中のレインズの物件情報は

基本的に不動産取引業を登録している業者でなければ覗けず

一般の人には見ることができないのが通常です

こちらの「REINS Market Information」は過去の売買実績が 無料で見られるサイトです

当サイトは、利用者のかたが条件を指定し、検索を行うことで、(公財)東日本不動産流通機構、(公社)中部圏不動産流通機構、(公社)近畿圏不動産流通機構、及び(公社)西日本不動産流通機構が保有している日本全国の取引情報(成約価格や所在地域等)を提供しております。

初めてご利用するかたへ-提供するサービスについて: REINS Market Information

とはいえ物件の個別内容が見られる訳ではないです

あくまでも「物件価格」「㎡単価」「物件面積」「築年数」「大まかな成約時期(Qtr毎)」

大きくこの4つが知ることができます

ただ、何が良いかというと実際に取引された金額が把握できることが大きいです

今回はマンションでしたが戸建情報も別枠で掲載してくれていますので

物件の該当地域を選択して相場観を掴んでもらえれば良いかと思います

著作権の絡みもあるので画像は貼れませんが、「追加検索条件」に

以下を付加するとよりピンポイントで見やすくなりました

  1. 地域詳細 - 町名まで入れてしまう
  2. 専有面積 - 近い大きさに絞る
  3. 築年数 - 近い年数に絞る
  4. 制約時期 - 直近3か月(長くとも6か月くらい)
  5. 軸 - 制約時期×単価が個人的には見やすい

不動産は地域が少しずれると条件が大きく変わるので

できる限り詳細条件で近づけると把握しやすくなると思います

最後の「軸」の項目は単純に見やすさですのでお好みです

選択地域での取引件数が少ないと「市」単位でのグラフも付加されますが

色分けで該当地域が表示されるので問題ありません

この情報から両親の中古マンションは1〇万/㎡単価であることを把握しました

※ただしこの相場観はあくまでも参考で頭に置いておく方が良いと思います

物件の状態や立地環境、他の売り出し中物件との競合具合で大きく変動する

「不動産は生もの」という概念が付きまといますので

“売り出し中物件”は市場価格の参考にしにくい

これは素人考えですが売り出し中物件はあまり参考にされない方が良いように考えます

いわゆるSUUMOやHOME’S、アットホームなどの売り物件情報は

売主側の「希望」が色濃いため

相場観より高めな印象です

実売価格はいろんな事情を加味したうえで妥協した「販売価格」も含まれています

こちらの方が「実績」ですので参考にする指標としては固いです

ただし、上述した“いろんな事情”が付加されているため

繰り返しになりますがあくまでも“参考”で捉える方が良いと思います

なぜそこまで市場価格の把握が必要なのか?=不動産屋へのけん制

これはもう偏見の塊なので不快に思われたらすみません

不動産は基本的に業者の方が強いです

法規制や価格相場の把握、価格条件、交渉の経験値、

どれをとっても普段から関わっていない我々一般人は素人です(言わずもがな)

知識なしではただの“カモネギ状態”です

騙される前提でこちらも“カモにされ”ないよう

知識武装とけん制が身を守る上で重要と私は考えます

「自分で調べる」というのも大事で

相手に騙されにくい客としての印象付けもしておく必要があります

いざという時に突っ込まれることを恐れて変なことをしにくくなるというのは大きいです

今後の取引においてあくまでも下手になりすぎないようにするための必要準備です

結果的にレインズの情報を出したり

相手の相場観とのズレが小さかったこともあり

不動産業者との認識ずれも小さく、けん制としては有効に働きました

さぁ不動産屋を探そう - 大体2社多くて3社

と書きつつ今回1社としか話ができませんでした(笑)

2社以上行うのは相場観のズレを軽減するため

1社だけの査定金額ではその会社の査定能力に依存してしまう危険性があるため

売り出し価格が高すぎたり安すぎたりしてしまうためです

事前に自分で知らべた価格と大差あるとより突っ込むポイントになるので

よくその「査定金額の理由」を聞くようにしましょう

4社以上になると単純に個人で捌くには厳しくなるだけ

時間と応対の手間に余裕がある方はたくさん相手にしても良いかもですが

個人的には3社いればなんとかなると思います(笑)

さて、今回査定依頼は両学長もおススメしていた「イエウール」

ポイントサイトであった「楽天不動産一括査定」で合計3社依頼かかけました

不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」

株式会社Speee : イエウール

もしなにかポイントサイトされてましたら、そこから探してみてください

基本的に地域の業者ならどこでも良いと思います

先にお伝えした「事前準備」ができていればよほどの会社でなければ最低限は対応できます

内見 - 実際の査定額見積のため

査定依頼をかけたら実際にTELで話して

現地の内見依頼がきます

大体1時間程度で終われますが、質問などある場合2時間は見ておいた方がいいかもです

現地に両親と不動産屋、私で面談+内見

ちゃんとした担当者なら当日その場に机上査定額の見積もりを持ってきてくれると思います

今回は用意してくれていました

よっぽどの破損などがなければ机上価格のままで話が進みますが

水漏れなど大きな破損があると値引かれてしまうのでご注意ください

契約の条件やスケジュールについても説明をしてくれます

わからないことは質問しても問題ないですが

あんまり下手に出すぎないように

「あなたの能力を測ってるんですよ」感が出せたら尚よいですね(笑)

けん制の1手段として息子という第3者の介入は良かったと(個人的には)思います

監視の目が働いているという点で変なことしにくくなると感じます

1社で進んでいってしまった理由 - 応答がなかった(笑)

私が今回1社しかやりとりできなかったのは

単純に3社依頼して1社しか応答がなかったためです(笑)

以前別記事で外構業者に連絡もつかなかったことを書きましたが

この時もすこぶる引きが悪かったようですCopyright © いらすとや

そもそも依頼していて連絡も返してこないところに

今後の取引を任せられないので良いスクリーニングと思えば良いのですが(笑)

私は事前準備の結果査定結果・理由を照らし合わせ

妥当と判断したので、そのままそこの会社と進めることを両親に勧めました

不安がある場合は2社揃うまで査定依頼の会社を探して良いと思います

契約形態は必ず「一般媒介契約」で

これは両学長の動画でも話があり、個人的には神回です

ご存じない方は動画を貼っておきます

第13回 家やマンション、不動産を高く売る方法【お金の勉強 不動産投資編】

以下の「 不動産一括査定サイトランキング 」さんの画像がわかりやすかったです

要は我々売主側の縛りをなくすためです

不動産側のメリットは「両手持ち」と呼ばれる

手数料の2重取り(売主・買主双方から合法的に手数料をとれる)

売主側としては広く販売網を張ってほしいのですが、

業者によると買主を選りすぐって販売機会を喪失します

基本的には「一般媒介契約」でいきましょう

この 「 不動産一括査定サイトランキング 」 さんのサイト、情報がまとまっていていいですね

初心者には優しいサイトと思いますのでよかったら覗いてみてください

で、あろうことか両親にも「一般で!一般で!」と何度も言っていたにも関わらず

「専任媒介契約」にしてしまっているという…Copyright © いらすとや

心配なら契約のタイミングまで付き添う方が良いですね…

売り出しから3か月が勝負

正直4半期(1Quarter = 3か月)で売れないと

値段設定やタイミングが悪かったと諦めて値を下げるしかないですね

それ以上になると「売れ残り」と判断されてしまうため

値段交渉が入りやすいです

ローンがある場合は負担も被るわけですから見切りのいいラインです

この期間必死に頑張って無理ならサッサと戦略を変えて

「損切」に思考転換していくことが良いと考えます

実際今回のケースも6月に情報開示されてすぐ1度申し込みがあり

それが契約に至らなくなってから音沙汰がなくなりました

8月に入って両親にそろそろ他の業者への声掛けをジャブ打ちするよう指示していたところ

なんとかお客さんを引っ張ってきてくれて契約に至る

といった感じでした

実際に売るのは不動産業者ですが、計画のハンドリングについては

当事者意識をもって不動産屋へのPushは忘れずに意識した方が良いと感じます

この間、外野として直接は不動産屋に関わらないようにしていましたが

「次の更新では一般媒介にするよう息子が言っている」とか

息子が他の業者を探し始めている」とか

両親からちょいちょい顔を覗かせるようにしてけん制してました(笑)

両親は昔ながらの人なので「情」とか「感謝」が先に立ちます

私もそこを軽んじている訳ではないですが、

こと不動産会社と話す場合には一線引いておかないと“カモられる”だけ

といったことは忘れない方が良いです

経験を積むうえで“両親”のフォローは関われるならおススメ

今回はたまたま上手くいきましたが

不動産は状況により大きく販売価格が変わってしまいます

実際今回の価格も相場的に見て妥当なのか?と100%言い切れる訳ではありません

だって、素人ですから

ただ、事前に調べていた分納得も妥当性も説明できる点は

丸丸任せるだけよりはあります

両親自身が納得できていた点介入したことを感謝されたので

結果的には良かったのだと思います

ぜひ自分自身だけでなく御両親のフォローも検討してみてください

関係が良好な場合に限られますが(笑)

お役に立てれば幸いです

それでは!

コメント

タイトルとURLをコピーしました